Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen bei Gewerberäumen

Laut Gesetz muss grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Jedoch kann er diese Verpflichtung durch eine Vereinbarung mit dem Mieter auf diesen abwälzen. In der Praxis sehen die meisten Formularmietverträge daher eine entsprechende Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vor.

Dabei wurden bislang oft sog. starre Fristen vereinbart, nach deren Ablauf (z. B. nach drei Jahren in Küche und Badezimmer, nach fünf Jahren in allen anderen Räumen) der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste. Soweit er vor Ablauf der Frist auszog, war er zur zeitanteiligen Kostentragung verpflichtet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hält starre Fristen bei Mietverträgen über Gewerberäume nun für unwirksam. Folge: Die gesamte Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist unwirksam. Damit muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen.

Nach Ansicht des BGH sind Formularmietverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu interpretieren. Sie dürfen daher den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Genau dies geschieht allerdings bei einer starren Fristenregelung. Denn dem Mieter ist der Einwand versagt, die Räume seien noch gar nicht renovierungsbedürftig.

Hinweis: Der BGH hatte bereits vor zwei Jahren für Wohnungsmietverträge entschieden, dass starre Fristen im Rahmen von Schönheitsreparaturklauseln zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen. Damit bleibt der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Rechtsprechung betrifft vermutlich die Mehrheit aller bestehenden Alt-Mietverträge. Zulässig dürften jedoch "weiche" Fristen sein, bei denen die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparatur von dem Renovierungsbedarf der Räumlichkeiten abhängig gemacht wird. Dies dürfte ggf. auch für gewerbliche Mietverträge gelten.

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